[부동산 경매 시리즈 #3] 권리분석, 이것만은 꼭 알고 낙찰받자

부동산 경매에서 ‘권리분석’은 가장 중요한 단계입니다. 아무리 좋은 물건이라도 권리관계를 제대로 파악하지 않으면, 낙찰 후 큰 손해를 볼 수 있습니다. 이번 글에서는 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 권리분석의 기본 개념과 핵심 확인 포인트를 정리해드립니다.

권리분석이란?

권리분석은 경매 대상 부동산에 설정된 **각종 권리(저당권, 임차권, 가압류 등)**를 확인해, 낙찰 후 소멸되는 권리와 인수해야 할 권리를 구분하는 과정입니다.
이 작업을 통해 예상치 못한 금전적 부담을 사전에 차단할 수 있습니다.

등기부등본 보는 법

[표제부]  
 └─ 부동산의 표시 (지번, 지목, 면적 등)

[갑구] (소유권 관련)
 ┌─────────────────────────────────────┐
 │ 순위번호 | 등기목적 | 접수일자 | 권리자 등 │
 ├─────────┼────────┼────────┼──────────┤
 │   1     | 소유권보존 | 2005.03.02 | 홍길동     │
 │   2     | 소유권이전 | 2012.06.18 | 김영희     │
 │   3     | 가압류     | 2015.01.10 | A은행       │  ← *말소기준권리*
 └─────────────────────────────────────┘

[을구] (저당권 등)
 ┌─────────────────────────────────────┐
 │ 순위번호 | 등기목적 | 접수일자 | 권리자 등 │
 ├─────────┼────────┼────────┼──────────┤
 │   1     | 근저당권설정 | 2016.08.23 | B은행     │
 │   2     | 전세권설정   | 2018.03.12 | 박철수     │
 └─────────────────────────────────────┘

등기부등본은 권리분석의 출발점입니다.

• 갑구: 소유권 관련 사항 (가압류, 소유자 변경 등)
• 을구: 저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리
• 말소기준권리: 낙찰 시 기준이 되는 권리로, 그보다 늦은 권리는 대부분 소멸됩니다.

 

꼭 알아야 할 주요 권리

근저당권

금융기관이 설정한 담보. 대부분 말소됨.

가압류

채권자가 자산을 가압류한 것. 말소기준권리보다 앞선 가압류는 인수 위험 있음.

전세권

선순위 전세권은 낙찰자가 보증금을 물어줘야 할 수 있음.

임차권

확정일자, 전입신고가 완료된 임차인은 대항력 발생. 권리순위 확인 필수.

기타 위험 권리

법정지상권

토지와 건물 소유자가 다를 경우 발생. 철거 불가 상황 주의.

유치권

등기되지 않아 표면상 보이지 않음. 매각물건명세서, 현황조사서 필수 확인.

실전 팁

• 현황조사서 + 매각물건명세서 + 등기부등본은 반드시 함께 분석
• 소멸되지 않는 권리는 낙찰자가 떠안게 되므로 입찰 전 체크가 필수

결론

권리분석을 대충 하면, 낙찰이 아닌 부담의 시작이 될 수 있습니다.
처음엔 어렵지만 구조를 익히고 반복하면 점차 정확도가 높아집니다.
불확실하다면 전문가 도움을 받거나, 교육 콘텐츠를 활용해 보완하세요.

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