부동산 증여 후 양도 시 꼭 알아야 할 유의사항 (세금 폭탄 피하는 법)

증여는 끝이 아니다, 양도 시점부터 진짜 세금이 시작된다

부모가 자녀에게 부동산을 증여하거나, 배우자 간 증여가 이뤄진 후
증여받은 사람이 해당 부동산을 **매도(양도)**할 경우
**생각보다 큰 세금 문제가 발생할 수 있습니다.

단순히 ‘증여세만 납부하면 끝’이라고 생각했다면 큰 오산입니다.
양도 단계에서 양도소득세가 과다 부과될 수 있기 때문에
증여 후 양도 시 반드시 체크해야 할 유의사항을 정리했습니다.

 

1. 양도세 계산 시 ‘취득가액’은 증여 당시 기준

증여받은 부동산을 양도할 경우,
양도차익 계산에서의 취득가액은 ‘증여 시점의 시가’로 간주됩니다.

예시)

• 증여 시 시가: 2억 원
• 3년 후 매도 시 매매가: 4억 원
  → 양도차익: 2억 원 (4억 – 2억) 기준으로 양도세 계산

주의:

• 실제 매입가가 아닌 ‘증여 당시 시가’가 기준이므로
  향후 매도 시 양도세가 높게 나올 수 있습니다.

2. 증여세 낸 금액은 일부 양도세에서 공제 가능

증여 당시 납부한 증여세 중 일부는 양도소득세 계산 시 공제가 가능합니다.
다만, 전액이 아닌 **증여세 중 일정 비율(산식 적용)**만 공제되므로
절세 효과는 제한적일 수 있습니다.

이 부분은 양도 당시 세무사와 정확한 산출을 해야 합니다.

 

3. 단기간 내 양도 시 ‘단기보유 중과세율’ 적용 가능

증여받은 부동산을 받은 지 12년 이내에 매도하면
보유기간이 짧아 단기 양도세율(4070%)이 적용될 수 있습니다.

                               보유기간                                                                                        세율

1년 미만	70%
1년 이상 ~ 2년 미만	60%
2년 이상	일반세율 적용 (6~45%)

따라서 증여 후 2년 이상 보유 후 매도하는 것이 세금 부담을 줄이는 핵심입니다.

 

4. 5년 이내 사망 시, 상속세 대상 포함 가능

증여자가 증여 후 5년 이내에 사망하면
해당 증여 자산은 상속세 과세표준에 합산됩니다.

→ 증여 후 양도하지 않았더라도, 상속세 부담이 생길 수 있으므로
증여 시점과 매도·상속 가능성 모두 고려한 계획이 필요합니다.

 

5. 감정평가서 없으면 '시가' 기준 부적용될 수 있음

국세청은 증여 당시 시가가 확인되지 않으면
공시지가나 기준시가 등으로 시가를 추정할 수 있습니다.

• 이 경우, 양도세 계산 기준이 왜곡될 수 있음
• 감정평가서를 함께 제출해두는 것이 가장 안전한 절세 방법

감정평가서는 증여세 신고 시점 기준으로 6개월 이내 평가액이면 인정됩니다.

 

6. 주택 증여 시 ‘일시적 2주택’ 문제도 고려해야

기존 주택을 소유한 상태에서 증여로 주택을 추가 취득하면
일시적 2주택자 요건을 충족하지 못할 경우, 양도세 비과세 혜택이 사라질 수 있습니다.

• 비과세 요건 꼼꼼히 확인 필요
• 자녀에게 주택을 증여받은 경우, 자녀의 기존 주택 여부도 확인

부동산 증여는 ‘자산 이전’만이 아니라
보유세, 양도세, 종부세, 취득세 모두 영향을 주는 행위임을 기억해야 합니다.

 

7. 증여 후 양도는 반드시 세무 전문가와 사전 검토

부동산의 증여 시점, 시가, 보유 기간, 보유 형태, 매도 시점까지
모든 조건이 복합적으로 적용되기 때문에
단순 계산으로 접근하면 세금 예측이 어렵고 위험할 수 있습니다.

증여 후 바로 매도할 예정이거나,
자녀에게 부동산을 주고 일정 기간 뒤 처분하도록 계획하고 있다면
세무사와 사전 시뮬레이션을 꼭 진행해야 합니다.

결론: 증여보다 양도에서 더 큰 세금 실수가 발생할 수 있습니다

부동산 증여는 시작일 뿐입니다.
그 자산을 처분할 때까지 전체 세금 흐름을 고려하지 않으면
증여세보다 훨씬 무거운 양도세 부담이 생길 수 있습니다.

따라서 증여를 했다면,
양도까지의 전략을 함께 세워야 진정한 절세가 됩니다.

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